Assegnazione della casa coniugale e ipoteca

La questione è stata recentemente esaminata e risolta, dalla Corte di Cassazione civile, Sez. III, sentenza del 20 aprile 2016 N. 7776, a favore del creditore ipotecario.  

Ecco il caso sottoposto al Supremo Collegio.


Nell’anno 2008, in sede di separazione consensuale, Tizia otteneva l’assegnazione della casa coniugale e tempestivamente trascriveva presso la Conservatoria dei Registri Immobiliare il decreto di omologazione che dava atto della predetta assegnazione.
La casa era però gravata da due ipoteche, iscritte rispettivamente nel 2001 e nel 2007, a garanzia di debiti contratti dalla stessa Tizia e dal di lei marito.
Nel 2010, una delle banche creditrici notificava pignoramento immobiliare e Tizia presentava opposizione, sostenendo che la trascrizione del decreto di omologa contenente l’assegnazione della casa coniugale fosse opponibile alla banca e all’assegnatario del bene esecutato e che quindi il pignoramento dovesse essere dichiarato inefficace nei suoi confronti.    

Questo il principio di diritto affermato dal Supremo Collegio: “L’art. 155 quater c.c., laddove prevede che il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c., va interpretato nel senso che questi provvedimenti non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull’immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione e che perciò può far vendere coattivamente l’immobile come libero”.

Nel giungere a tale conclusione, la Corte precisa che l’ipoteca ha un effetto “prenotativo”, che consente cioè al creditore ipotecario di far espropriare il bene, anche nei confronti del terzo che acquista il bene o il suo godimento (come nel caso del coniuge assegnatario) successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, per quanto prima del pignoramento.

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A parere di chi scrive, il valore di questa sentenza non sta tanto nel principio di diritto di cui sopra, che, pur utile, conferma quanto già emerge piuttosto chiaramente dalla lettura combinata delle norme coinvolte nella questione decisa. 
Il vero valore di questo precedente giurisprudenziale si trova nella sua motivazione. Motivazione nella quale i giudici di legittimità, infatti, si occupano in toto del controverso regime dell’opponibilità del diritto di assegnazione, e cioè sia per quel che riguarda le ipotesi di provvedimento di assegnazione trascritto (che è il caso specifico sottoposto ai giudici), sia di provvedimento non trascritto.
Invero, sebbene la Corte precisa che quest’ultimo aspetto non riguarda il caso sottopostole, e sembra così non volersene occupare, esprime a riguardo una posizione abbastanza definita.
Vediamo in che termini.

Per chiarezza e compiutezza del discorso, cominciamo ricordando che ai sensi dell’art. 337-sexies del codice civile - applicabile in ambito separazione, divorzio, annullamento e nullità del matrimonio, ovvero di procedimenti relativi ai figli nati fuori del matrimonio - (che ha sostituito l’art. 155 quater c.c., mantenendone comunque la formulazione) la parte che si è vista assegnare la casa coniugale ha la facoltà di trascrivere detta assegnazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Ma quel è lo scopo di procedere con questo adempimento? 
In parole semplici, è quello di far sapere a chiunque che, su quel bene, una certa persona ha un diritto e rendere quel diritto opponibile, ovvero farlo prevalere su altri diritti spettanti a terzi su quello stesso bene.
Ed entro che limiti si configura questa opponibilità o “prevalenza”?
Secondo le regole dettate dagli art. 2643 e seguenti c.c., nei termini, appunto, da ultimo chiariti dalla sentenza in commento, che andiamo ad esaminare.

La controversia sottoposta all’esame della Suprema Corte di Cassazione nasce dalla co-presenza nel nostro Ordinamento Giuridico di due norme in materia di opponibilità del provvedimento di assegnazione della casa coniugale, che sembrano disciplinare la stessa fattispecie ma con conseguenze diverse.
Una di queste norme è il precitato art. 337 sexies c.c. (ex art. 155 quater c.c.), che rinvia al regime generale della trascrizione ex art. 2643 c.c. e seguenti, in virtù del quale, tra due diritti prevale quello trascritto per primo.
L’altra norma è l’art. 6, comma 6 L. 898/70 (cd. legge divorzio) che, in forza del rinvio all’art. 1599 c.c. in tema di locazioni e dell’interpretazione offerta da Cass. Civ. 11096/2002, essenzialmente, stabilisce che l’assegnazione della casa coniugale - che sia trascritta o meno - è opponibile al terzo acquirente nei limiti di nove anni dall’assegnazione stessa.

Come accennato, le due norme sembrano disciplinare la stessa fattispecie, ma non è così.
Come infatti precisa la Corte nella sentenza in commento, a seguito dell’introduzione dell’art. 155-quater c.c., prima, e dell’art. 337-sexies c.c., poi, l’applicabilità dell’art. 6, comma 6 L. 898/70 deve intendersi circoscritta ai soli casi di provvedimento di assegnazione della casa coniugale/familiare - che derivi da separazione, divorzio o procedimenti relativi a figli nati fuori dal matrimonio - non trascritto.

Sempre secondo la Corte, dunque, non c’è alcun dubbio che, quando il provvedimento di assegnazione della casa coniugale sia stato regolarmente trascritto, si applichi l’art. 337-sexies c.c. (ex art. 155-quater c.c.) e che il richiamo fatto dalla predetta norma all’art. 2643 c.c. (atti soggetti a trascrizione), vada esteso al successivo art. 2644 c.c., che sancisce il semplicissimo - ma fondamentale  - principio di priorità della trascrizione.
Principio in virtù del quale le trascrizioni “non hanno effetto riguardo a terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente”.
In sintesi, prevale chi prima trascrive

Conseguentemente, se il diritto di assegnazione è stato tempestivamente trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, ma sullo stesso bene immobile era stata, ad esempio, precedentemente iscritta un’ipoteca, il coniuge assegnatario potrebbe perdere il godimento della casa, qualora il debito garantito dall’ipoteca non venisse onorato e il creditore ipotecario decidesse di procedere con un pignoramento, come nel caso deciso dalla Corte.  

Come sopra si accennava, invece, per quanto riguarda i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale non trascritti (che in assenza di una specifica disciplina giuridica non sarebbero opponibili ad alcuno, con conseguente rischio per il coniuge/genitore assegnatario di vedersi togliere l’immobile, ad esempio, da un futuro acquirente), dal ragionamento della Corte di Cassazione, pare si possa ritenere ancora applicabile l’art. 6, comma 6, L. 898/70.

Tuttavia su questo punto la Corte di Cassazione evidenzia come, mentre l’art. 337-sexies c.c. (ex art. 155-quater c.c.) non opera alcuna distinzione tra terzi a cui il provvedimento di assegnazione sarebbe opponibile, l’art. 6, comma 6 L. 898/70 si riferisce al solo terzo acquirente.
Ne dovrebbe derivare che l’opponibilità per un novennio stabilita dal combinato disposto dell’art. 6 e dell’art. 1599 c.c. dal medesimo richiamato, valga solo ed esclusivamente nei confronti di qualunque terzo avente un diritto sull’immobile oggetto di assegnazione acquisito successivamente (anche se trascritto) all’assegnazione medesima.
In altre parole, se ad esempio, l’altro coniuge dovesse vendere l’immobile o iscriverci un’ipoteca, l’acquirente o il creditore ipotecario non potrebbero disporre del bene per nove anni dalla data dell’assegnazione.

Viceversa, nel caso in cui il terzo abbia acquistato un diritto sull’immobile precedentemente all’assegnazione (non trascritta), il coniuge assegnatario sarebbe esposto al rischio di eventuali pretese o atti dispositivi del terzo.

SINTESI

Ecco quindi, in sintesi, quali situazioni si possono verificare e le relative conseguenze giuridiche.

A) assegnazione casa coniugale trascritta - art. 337 c.c. - applicazione art. 2643 e ss. c.c.

-> A1) iscrizione di ipoteca o di altro atto/diritto (es. vendita) anteriore alla trascrizione dell’assegnazione - prevale ipoteca o altro diritto 

-> A2) iscrizione di ipoteca o di altro atto/diritto successiva alla trascrizione dell’assegnazione - soccombe ipoteca o altro diritto

-> A3) acquisto di qualunque diritto non iscritto/trascritto (es. locazione) - soccombe

B) assegnazione non trascritta

-> B1) iscrizione di ipoteca o di altro atto/diritto anteriore alla data del provvedimento di assegnazione - prevale ipoteca o altro diritto

-> B2) iscrizione ipoteca o di altro atto/diritto successiva alla data del provvedimento di assegnazione - prevale l’assegnazione per 9 anni dal suo inizio, ex art. 6 comma 6 L. 898/70 e art. 1599 c.c..

-> B3) conflitto tra diritto non iscritto/trascritto e assegnazione non trascritta - principio prior in tempore, potior in iure, con la conseguenza che prevale l'acquisto con data anteriore certa.

 

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Art. 337 sexies c.c. “…Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell’art. 2643 c.c….”

Art. 2644 c.c.: le trascrizioni di cui all’art. 2643 c.c. “…non hanno effetto riguardo a terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente”

Art. 6, co. 6 L. 898/70, in tema di scioglimento del matrimonio (divorzio), “L’assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell’art. 1599 del c.c”.

Art. 1599 c.c., co. 1: “Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certo anteriore all’alienazione della cosa”;
co. 3, “Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di nove anni dall’inizio della locazione stessa.”

Massima sentenza Corte di Cassazione, Sezione Unite del 26 luglio 2002, n. 11096 “Ai sensi dell'art. 6, comma 6, della legge 1 dicembre 1970, n. 898 (nel testo sostituito dall'art. 11 della legge 6 marzo 1987, n. 74), applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero -ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto- anche oltre i nove anni.”

 

Immagine protetta da diritto d'autore: vicby / 123RF Archivio Fotografico

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